北京章哥，房地产从业20年，邃晓业内门谈，我不作念所谓的“巨匠”，只用二十年实战请示帮民众答疑解惑。
我有一个房产惩处的情况念念接头下：我和配头婚前各自手上有一套房产，均无贷款：我的是丰台玉泉营宜兰园一区89平商品房，2022年购入全老本440傍边，刻下每月房钱5150，中介说刻下价钱280-300傍边好出。我配头在昌平区玉龙嘉苑有一套96平，老本240傍边，刻下每月房钱2600傍边，中介说基本市集估价160傍边。
咱们两个刻下齐在海淀使命，她在北五环上地隔壁学校，我在北四环学院桥。本年有了小宝宝（预产期8月），谈判到房价不时阴跌、再加上齐无法自住，调换将来孩子上户口等等情况，开动谈判财富惩处的问题。
指标是惩处手头的屋子，拿现款，再加上将来3年应该不错攒到300万傍边，到时辰再买海淀非学区（指标期骗配头学校的战略保险待遇，关联词不细目）。请教您合计是否这个时辰应该惩处？若何掂量惩处的节拍？
章哥：
1、宜兰园不算商品房小区，是回迁房+保险房为主的，自住更适应。要是刻下是5150的房钱，那忖度价值300万露面，也即是600的租售比，5150*600=310万，188金宝博再高点儿330差未几了。
另外这套房是两居室吧？那在这种类型的小区中户型偏大了，自住适应，出租的收益不合算，价钱走势也一般不占优。
2、玉龙嘉苑是南口的吧？我前几年去过一次。这套房应该亦然两居室，一样是自住适应，再加上这种偏远地段儿，出租不合算。但要是这2600是市集价，那160万的估价应该偏低了，租售比才600齐赶上市区了。又是偏大户型，是以若何也得700以上啊，750吧，2600*750=小200万。
3、海淀非学区？除非是商住类的，不然海淀哪儿有非学区的屋子啊？所有这个词普宅齐带学位，也就齐有学区溢价，B体育(BSports)再偏远的学区齐有学籍价值。
学校能有什么战略保险待遇啊？是集租房吗？但一般齐是企业的，若何学校也有啊，钱从哪儿来？这我还真不懂了。要不问了了吧，看是哪种性质的？诚然要是有就笃信是福利，唯一低于市集价就行。
4、我要提议即是这两套房要是不自住，那持有的好奇神往好奇神往不大。价钱走势齐不彊，房钱收益也低，地段应该也没什么太好的掂量，那留着的上风在哪儿啊？
但没必要刻下卖，因为既然市区的租售比在600多，那收益率就基本等同于银行进款利率了。致使现执政石丰等地的小户型高出2%的一合手一大把，达到2.5%齐不簇新。这种情况在北京楼市历史上就出现过三次，1998-2000年前后，2008和2014年前后，也即是三次经济危境+通缩的时代，每次齐是房价的相对低谷期。刻下是第四次，是以这会儿卖掉不对适，再等等行情吧。
此外您这买“海淀非学区”的我没看懂，不太交融。概况这样说吧，要是是海淀的屋子，那哪怕是福利房vs保险房齐是有学区溢价的，除非是不带学位，但要是不带学位，那这是什么房产性质？问了了吧。
5、临了多说一句，有个叫李嘉诚的香港老翁儿说过一句话：房产的价值由什么决定？地段地段还是地段儿。
另外小数，要是是自住，那就看我方喜好，户型偏大的住着更安定。但要是是不自住的为了出租，那紧凑户型才收益高呢，两居室最佳收尾在7/80平之内，这种的价钱走势才一般不赔本，流动性也好。诚然高级小区以外，那有可能是户型越大的保值越好+好卖，但房钱一样很难占优。
6、哦，我终于念念昭着了，您说的“战略保险待遇”不是指屋子，而是指上学的“政保”吧？是以您才念念买海淀非学区房。
要是是这好奇神往，那一般即是争取“主干”呗。但屋子还是一样的，海淀莫得非学区的普宅，至少刻下莫得，酌定买到溢价低的汉典。
仅供参考。
关怀“章哥说买房”民众号，有房产联系问题不错向我发问。
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